1) Introdução:

Prezados leitores, no presente Roteiro de Procedimentos faremos considerações acerca do instituto do condomínio, suas espécies, classificações, e direitos e deveres dos condôminos. Para tanto, utilizaremos como base de estudo a Lei nº 4.591/1964 (1) e os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (CC/2002), aprovado pela Lei nº 10.406/2002.

Vale mencionar, que serão analisados os seguintes institutos que envolvem o assunto:

1. condomínio geral (ou tradicional, ou comum); e
2. condomínio edilício.

Carlos Roberto Gonçalves assevera que "O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (artigos 1.314 e seguintes) e necessário ou legal (artigos 1.327 e seguintes), e o condomínio edilício ou em edificações (artigos 1.331 e seguintes)" (2012, p. 362).

O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum, pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

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Base Legal: Preâmbulo da Lei nº 4.591/1964; Arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil/2002 e, GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

2) Conceitos:

2.1) Condomínio geral e condomínio edilício:

Condomínio é algo muito comum no dia-a-dia das pessoas, porém, muitas dúvidas ainda existe sobre esse assunto. Diante isso, ainda é muito comum as pessoas confundirem seus institutos correlatos, quais sejam:

1. condomínio geral (ou tradicional, ou comum); e
2. condomínio edilício.

De forma simples, podemos dizer que condomínio edilício é uma espécie do condomínio geral, mas apesar de constituírem institutos semelhantes, apresentam aspectos diferentes.

Legalmente, os condomínios edilícios estão regulados pela Lei nº 4.591/1964 e pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (CC/2002). Já o condomínio geral está regulado artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil (CC/2002).

O condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos, que são proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados comproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos" (SCAVONE, 2014, p. 881). Como forma de ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 (dois) irmãos, não tendo dinheiro para comprar 2 (dois) veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil/2002; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (artigos 981 e segs. do Código Civil/2002).

O Código Civil/2002 adota o termo condomínio edilício para referir-se tanto aos condomínios verticais como para os condomínios horizontais. O termo vertical é utilizado para definir os edifícios de apartamentos, no formato de prédio ou torre (um em cima do outro), enquanto o condomínio horizontal é aquele onde as construções (casas) são feitas no plano horizontal (uma ao lado da outra).

Neste sentido, temos que o condomínio edilício refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.

Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão, qual seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.

Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios ou casas (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.

Base Legal: Preâmbulo da Lei nº 4.591/1964; Arts. 1.314 a 1.358 do Código Civil/2002 e; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

3) Convenção de condomínio:

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

A Convenção de condomínio deverá conter, no mínimo:

1. a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
2. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
3. o destino das diferentes partes;
4. o modo de usar as coisas e serviços comuns;
5. encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
6. o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
7. as atribuições do síndico, além das legais;
8. a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
9. o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
10. o quorum para os diversos tipos de votações;
11. a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
12. a forma e o quorum para as alterações de convenção;
13. a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção;

Além das cláusulas acima mencionadas e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção deverá determinar:

1. a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
2. sua forma de administração;
3. a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
4. as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
5. o regimento interno.

Concluída a convenção, que poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, far-se-á o registro da mesma no Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel (2), bem como a averbação das suas eventuais alterações. Considerando que o Regimento Interno faz parte integrante da Convenção de condomínio , ele deve, também, ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel.

Base Legal: Art. 9º, caput, §§ 1º a 3º da Lei nº 4.591/1964 e Arts. 1.332 a 1.334 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

4) Direitos dos condôminos:

São direitos do condômino:

1. usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
2. usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
3. votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Base Legal: Art. 1.335 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

5) Deveres dos condôminos:

Segundo o Código Civil/2002, são deveres do condômino:

1. contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
2. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
4. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nas letras “b" a “d", pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Além do Código Civil/2002, a Lei nº 4.591/1964 também traz disposições sobre os deveres dos condôminos:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condômino;

IV - embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Base Legal: Art. 10 da Lei nº 4.591/1964 e; Art. 1.336 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

6) Cadastro no CNPJ:

Estão obrigados a se inscrever no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), entre outros, os condomínios edilícios, conceituados nos termos do artigo 1.332 do Código Civil/2002, e os setores condominiais na condição de filiais, desde que estes tenham sido instituídos por convenção de condomínio.

Lembramos que o representante da entidade no CNPJ deve ser a pessoa física que tenha legitimidade para representá-la, conforme previsto no Anexo V da Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022. O representante da entidade no CNPJ pode indicar um preposto para a prática de atos cadastrais no CNPJ, exceto para os atos de inscrição de estabelecimento matriz e de indicação, substituição ou exclusão de preposto, sendo facultada ao preposto a prática do ato de renúncia (3).

Base Legal: Art. 204 do RIR/2018 e; Item III do Anexo I e art. 6º, caput, §§ 4º e 5º da Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7) Administração do condomínio:

Compete à assembleia escolher um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se.

Compete ao síndico:

1. convocar a assembleia dos condôminos;
2. representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3. dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4. cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6. elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7. cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8. prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
9. realizar o seguro da edificação.

Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação, podendo, inclusive, nesta mesma assembleia, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Base Legal: Arts. 1.347 a 1.349 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.1) Assembleia geral:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Caso o síndico não convoque a assembleia, 1/4 (um quarto) dos condôminos poderá fazê-lo, ou ainda, se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Base Legal: Art. 1.350 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.2) Mudança da convenção:

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Base Legal: Art. 1.351 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.3) Quorum para deliberações:

7.3.1) 1ª Convocação:

Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em 1ª (primeira) convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Base Legal: Art. 1.352 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.3.2) 2ª Convocação:

Em 2ª (segunda) convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:

1. sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
2. fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
3. seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
4. seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

Registra-se que os votos consignados na 1ª (primeira) sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.

Base Legal: Art. 1.353 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.4) Convocação dos condôminos:

A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Base Legal: Art. 1.354 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.5) Assembleias extraordinárias:

Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.

Base Legal: Art. 1.355 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.6) Conselho fiscal:

Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Base Legal: Art. 1.356 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

7.7) Convocação e realização de assembleias eletrônicas:

A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:

1. tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
2. sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.

Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.

A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.

Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.

Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.

Base Legal: Art. 1.354-A do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

8) Extinção do condomínio:

Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o parágrafo antecedente.

Base Legal: Arts. 1.357 e 1.358 do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).

9) Condomínio de lotes:

Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Registra-se que será aplicado, no que couber, ao condomínio de lotes:

1. o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística; e
2. o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591/1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.

Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Base Legal: Art. 1.358-A do Código Civil/2002 (Checado pela VRi Consulting em 18/04/24).