Custo Unitário Básico de São Paulo (CUB/SP) - R8-N (com desoneração)

O Custo Unitário Básico (CUB), mais especificamente do Estado de São Paulo, é um indicador monetário que reflete a variação dos custos dos imóveis, sendo utilizado na atualização financeira dos contratos de obras de construção civil. Seu objetivo fundamental é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil.

O CUB é calculado a partir do preço de materiais de construção, despesas administrativas, mão de obra e equipamentos utilizados em obras de construção civil, sendo considerado a cesta básica do setor imobiliário. Em função da credibilidade e seriedade do referido indicador, alcançada ao longo de dezenas de anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos preços relativos a produtos e serviços necessários à atividade de construção e, também, interfere na precificação de imóveis.

Abaixo relacionamos todos os índices CUB/SP, versão com COM a desoneração da contribuição previdenciária patronal (CPRB), publicados mensalmente (até o quinto dia útil de cada mês) pelo SindusCon/SP no período de janeiro de 2017 a março de 2025 (índice de abril de 2025 não digulgado pelo SindusCon/SP até a presente data).

Custo Unitário Básico (CUB):

O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador monetário que reflete a variação dos custos dos imóveis, sendo utilizado na atualização financeira dos contratos de obras de construção civil. Seu objetivo fundamental é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil.

O CUB é calculado a partir do preço de materiais de construção, despesas administrativas, mão de obra e equipamentos utilizados em obras de construção civil, sendo considerado a cesta básica do setor imobiliário. Em função da credibilidade e seriedade do referido indicador, alcançada ao longo de dezenas de anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Publicada mensalmente (até o quinto dia útil de cada mês), a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos preços relativos a produtos e serviços necessários à atividade de construção e, também, interfere na precificação de imóveis.

Registra-se que o CUB é medido em R$/m², o que significa que ele representa o quanto se gasta, em média, para executar 1 (um) metro quadrado de contrução. Ele também é dividido entre CUB Estadual, que é calculado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de cada Estado; e pelo CUB Médio Brasil, que é a média ponderada dos CUB’s de diversos Estados, calculada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Origem:

A origem do Custo Unitário Básico (CUB) está na Lei Federal nº 4.591/1964, que determinou que os sindicatos estaduais da indústria da construção civil fossem obrigados a divulgar, mensalmente, os custos unitários de construção a serem adotados em suas regiões de atuação e calculados segundo critérios estabelecidos na Norma, que teve sua origem na própria lei.

Procedimento para cálculo:

Seguindo as normas editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), mais especificamente a NBR 12721:2006, o CUB Estadual é o resultado da soma dos custos de materiais, despesas administrativas, mão de obra e equipamentos dividido pela área construída, observados os pesos de cada item constante na norma. Assim, podemos resumir o CUB na seguinte equação (1):

• CUB = (materiais + despesas administrativas + mão de obra + equipamentos) / área construída

Onde:

1. Materiais: referem-se aos preços dos itens utilizados nas obras de contrução civil, tais como concreto, ferro, cimento, fechaduras, areia, vidro, entre outros;
2. mão de obra: são os serviços (ou salários) de pedreiros, serventes, engenheiros, entre outros;
3. Equipamentos: custo com locação de betenérias e máquinas e equipamentos diversos utilizados na obra.

O CUB/m² é calculado com base nos diferentes projetos-padrão estabelecidos pela NBR 12721:2006. Os projetos levam em consideração os lotes básicos de insumos que são compostos pelos itens da equação acima. Esse processo de cálculo definido na Norma garante uma uniformidade do indicador em nível nacional, além de tornar o processo mais transparente.

As informações acerca do custo dos insumos que compõem a equação do Custo Unitário Básico (CUB) são fornecidas através das pesquisas realizadas mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção de todo o Brasil (SindusCon's). A pesquisa deve ser realizada junto às construtoras, mas também pode ser realizada junto ao comércio atacadista ou varejista, desde que reflita o custo do material "posto obra", ou seja, com frete e impostos (1).

O resultado da aplicação da equação supra mencionada é a relação R$/m², e sabendo fazer uso dessa informação é possível ter noção do valor total de uma obra antes mesmo da elaboração do projeto executivo.

Porém, deve-se observar que alguns itens e serviços não são contemplados nos itens da equação, como os projetos de arquitetura e projetos complementares. Dentro deles, temos de ter atenção especial às áreas estrutural, elétrica, instalações hidrossanitárias e submuramentos. Assim, se você quer saber o real custo da obra é preciso saber em qual projeto-padrão a obra se encaixa e inserir os custos dos itens que não se enquadram no CUB.

Dessa observação, chegamos numa 2ª (segunda) equação, qual seja:

• Custo Total (CT) = CUB x área construída + itens não inclusos

Classificação dos projetos:

Você, nosso estimado leitor, pode se perguntar:

• Considerando que as obras são diferentes uma das outras, então, como se consegue estimar o custo das obras de todo o país?

Para facilitar a diferenciação das obras, a já citada NBR 12721:2006 define os projetos-padrão, que servem para representar os diferentes tipos de edificações. Dessa forma, os projetos são classificados em:

1. R1: residência unifamiliar;
2. R8: residência multifamiliar;
3. R16: residência multifamiliar;
4. PP4: prédio popular;
5. PIS: projeto de interesse social;
6. RP1Q: residência popular com um quarto;
7. CAL8: comercial de andares livres;
8. CSL8: comercial de salas e lojas;
9. CSL16: comercial de salas e lojas;
10. GI: galpão industrial.

Além dessa classificação, os projetos-padrão podem ser definidos como de padrão alto (A), padrão normal (N) ou padrão baixo (B) dependendo das características do seu acabamento e projeto arquitetônico. As especificações envolvem o acabamento de portas e janelas, revestimentos, cobertura, pintura, dentre outras. Assim, por exemplo, o projeto padrão R8 (residência multifamiliar) pode ser subdividido e:

1. R8-A (residência multifamiliar, alto padrão);
2. R8-N (residência multifamiliar, padrão normal ou médio) e;
3. R8-B (residência multifamiliar, baixo padrão).

Para saber mais sobre a caracterização de cada projeto basta consultar o item 8.2.1 da NBR 12721:2006, onde também pode ser encontrado outras tabelas para os demais tipos de obras existentes, como: comerciais, industriais e residenciais populares.

CUB com e sem desoneração:

Interessante observar que o CUB está dividido em "sem desoneração (ou não desonerado)" e "com desoneração (ou desonerado)"... A diferença entre eles se resume, basicamente, em:

1. CUB sem desoneração: quando os custos do item (insumo) mão de obra não possuem encargos sociais referentes a contribuição patronal de 20% (vinte po cento) de INSS sobre a folha de pagamento;
2. CUB com desoneração: quando os custos do item (insumo) de mão de obra possuem encargos sociais referentes a contribuição patronal de 20% (vinte po cento) de INSS sobre a folha de pagamento.

Importante mencionar que a aplicação de encargos sociais sobre a mão de obra está em conformidade com a Lei Federal nº 12.844/2013, sendo a adoção do regime de desoneração da folha de pagamento uma decisão da administração da empresa (em caso de obras privadas) ou contrato (em caso de obras públicas).

A desoneração da folha de pagamento tem como objetivo diminuir a carga tributária das organizações e favorecer a economia. Nessa situação, a empresa substitui a contribuição previdenciária patronal de 20% (vinte por cento) sobre os salários por um tributo sobre sua receita bruta, a "Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB).

Tenha em mente que os encargos sociais são aplicados somente sobre a mão de obra, por isso o custo desse tipo de insumo se difere entre serviços desonerados e não desonerados.